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LE LOCAZIONI BREVI TRA OPPORTUNITA’ DI RISPARMIO E RISCHIO DI “DIVENTARE IMPRENDITORI
La disciplina delle locazioni brevi è stata recentemente ridefinita dal legislatore, in particolare introducendo nuovi obblighi per gli intermediari che intervengano in questi contratti, ma anche ampliando rispetto al passato le opportunità per i locatari.
Le “locazioni brevi” sono state definite dal Dl 50/2017 come “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliare da locare.”.
Le “locazioni brevi” sono state oggetto di intervento normativo soprattutto per arginare il fenomeno degli “affitti in nero”. Negli ultimi anni, infatti, le opportunità di accoglienza turistica si sono moltiplicate, non solo per quanto riguarda il settore alberghiero, ma anche per l’ampliarsi dell’offerta di immobili di privati che spesso sono difficilmente identificabili agli occhi del Fisco.
In particolare l’intervento principale è stato, quindi, quello di incidere sugli adempimenti delle società che gestiscono portali telematici (il più noto è probabilmente “AIRBNB.com”), per obbligarle ad effettuare ritenute d’imposta sugli incassi che introitano per conto dei locatari.
D’altro canto il Decreto in commento ha anche ampliato le casistiche che si possono ricondurre al concetto di “locazione breve”, di fatto allargando le maglie della categoria dei “redditi di fabbricati”.
La modifica non è di poco conto, se si considera che per chi percepisce redditi di locazione è prevista, in taluni casi, una tassazione forfettaria del 21%, la c.d. “cedolare secca”.
In particolare il Decreto ha chiarito che dal primo giugno 2017, anche i contratti di sublocazione e quelli di locazione stipulati dai comodatari con un soggetto terzo, generano redditi da classificare tra quelli “di locazione”.
Inoltre, prima delle novità in commento, esisteva un orientamento giurisprudenziale e di prassi ministeriale che interpretava come “organizzazione e struttura imprenditoriale” il fornire servizi accessori, come ad esempio il cambio di biancheria e la pulizia delle camere.
Considerando che il turismo nelle città italiane si caratterizza spesso da una breve durata, concentrata per lo più nel week end, difficilmente si tratterebbe di servizi non richiesti.
L’allargamento delle maglie fiscali permette, quindi, di accedere alla tassazione agevolata al 21% per moltissimi soggetti che effettuano “locazioni brevi” fornendo tali servizi.
Tuttavia, è necessario sottolineare che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle locazioni poste in essere e per le modalità con cui le locazioni vengono fornite, comunque si rientra nella categoria del “reddito di impresa”. Di conseguenza, oltre ai molti adempimenti a cui si andrebbe incontro (apertura partita iva, registrazione al registro imprese…) non si potrebbe di certo godere della tassazione agevolata.
Il Servizio studi di Camera e Senato nel Dossier redatto sulla norma in commento sostiene, infatti, che comunque, ove le prestazioni aggiuntive fossero preponderanti rispetto alla locazione, si ricadrebbe nella casistica dei contratti stipulati nell’esercizio di impresa.
Davide Zoccarato